一、基本案情

买方与卖方签订安置房买卖合同，约定交易总价三百余万元，买方先行支付购房首付款一百万元，剩余尾款于房屋过户后半年内付清。案涉房屋为卖方兄长名下拆迁安置房，兄长曾出具赠与协议拟将房屋赠与卖方。合同履行过程中，房屋所有权人单方拒绝履行赠与约定，且对房屋设置权利限制，直接导致卖方无法取得房屋产权、案涉买卖合同无法继续履行。买方诉请解除合同、退还房款并赔付违约金、房租差价及房屋收益损失。法院审理后认定交易受阻系卖方过错所致，适用损益相抵规则抵扣资金占用损失。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为合同有效但因处分权瑕疵无法履行，适用损益相抵规则衡平双方损失。案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，但卖方因上游赠与关系失效，自始无法取得房屋完整处分权利，构成根本违约，买方依法享有合同法定解除权。同时本案明确损益相抵司法适用规则：买方长期无偿使用被告提供的替代住房，已实际获得居住利益，该利益可直接抵销卖方占用购房资金产生的资金占用损失。此外，房屋实际权利人并非合同相对方，不受买卖合同约束，无需承担违约责任，房租差价、预期房屋收益诉求因无事实及法律依据依法驳回，清晰界定了合同相对性与违约损失赔偿边界。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

4.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供有效证据的，应当承担举证不能的不利后果。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。