一、基本案情

2004年，非本村村民买方与本村村民卖方签订农村宅院房屋买卖协议，买方全款购房后长期占有使用，并自行修缮改造房屋。后卖方起诉确认买卖合同无效，经两级法院审理，最终判决合同无效、买方返还房屋院落。涉案宅院后续纳入城中村改造拆迁范围，取得大额拆迁补偿安置利益。此前双方曾口头约定清退租客补偿款五五分成，卖方领取款项后未足额给付。买方起诉主张拆迁损失及剩余补偿款，卖方反诉索要房屋占有使用费，法院结合双方过错程度依法裁判。

二、律师评议

本案核心裁判要点为农村农房买卖合同无效后的过错划分与拆迁利益损失赔偿规则。农村宅基地房屋仅限本集体经济组织成员流转，卖方作为本村村民，明知交易违法仍对外出售，事后又主动主张合同无效，违背诚信原则，对合同无效承担主要过错；买方非本村成员，未尽交易审慎义务，承担次要过错。合同无效不影响过错方损失赔偿责任，房屋拆迁转化的财产利益属于买受人的直接损失，不应受原合同五倍违约金条款限制。同时，双方合法有效的口头分成约定对双方具有约束力，应当依约履行。法院兼顾过错比例、诚信原则与实际获益情况，判令卖方赔付拆迁损失、支付约定补偿，同时酌定买方承担合理房屋占有使用费，平衡双方权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的流转仅限本集体经济组织内部成员，禁止向非本村村民转让、出售宅基地及地上房屋。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

5.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。