【基本案情】 广西某乙公司陆川分公司与陈某签订《前期物业管理委托服务协议》，约定住宅物业费 0.55 元 /㎡・月，另计专项维修养护费、电梯运维费，逾期按日千分之三计收滞纳金。后广西某乙公司更名广西某甲公司，其陆川分公司先后设立、注销，由总公司广西某甲公司承继前期物业协议项下全部权利义务，持续为小区提供物业服务。 陈某系小区业主，自 2018 年起拖欠物业费、电梯养护费、水电公摊、专项维修基金等费用。物业公司多次催缴未果，诉至广西陆川县人民法院，请求陈某支付各项欠费合计 10619.68 元及违约金 6983.21 元。 陈某抗辩：小区卫生、安保、设施维护存在诸多问题，车辆被剐蹭、财物丢失物业未妥善处理；车位未划线、开发商虚假宣传，要求解决车位问题才愿意缴费。 法院审理查明：案涉垃圾处理费，物业公司未提交实际代为缴纳的证据；合同约定日千分之三违约金标准过高；小区物业服务仅存在一般服务瑕疵，未达到完全不履行义务的程度；开发商虚假宣传、车位纠纷属于房屋买卖合同关系，与物业服务不属于同一法律关系。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，《前期物业管理委托服务协议》合法有效，分公司注销后由总公司承继合同权利义务，原告主体适格。物业服务具有整体性、持续性、公共性，仅存在部分服务瑕疵，不属于根本违约，业主不能以此拒缴物业费。业主如对物业服务不满，可通过业主委员会、协商、另行维权等途径解决，不能直接对抗缴费义务。 开发商虚假宣传、车位相关纠纷，属于业主与开发商之间房屋买卖合同纠纷，不能作为对抗物业公司物业费请求的抗辩事由。 代收垃圾处理费，物业公司不能举证已实际代为垫付，该部分诉请不予支持。合同约定日千分之三违约金显著过高，在无充分证据证明实际损失情况下，法院有权酌情调低违约金。

【法条依据】 本案法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。 民法典第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 民法典第五百八十五条：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 民事诉讼法第一百六十五条为小额诉讼程序规定；民诉法解释第九十条规定举证责任，举证不能承担不利后果。