【基本案情】

2023年5月，王某（出卖人）与朱某（买受人）、某中介公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定朱某以总价420万元购买王某名下位于北京市海淀区某处平房两套（建筑面积37.8㎡）。签约当日，朱某支付定金8万元及居间佣金8.4万元。合同补充条款约定，因王某在办理继承时曾向房管部门出具“房管局有优先购买权”的声明，若因此导致房屋无法交易，双方互不承担违约责任，王某退还朱某全部已付款项。此后，朱某支付土地出让金约50.2万元、契税约1.5万元、印花税约120元、测绘费5500元、登记费130元，并对房屋进行装修花费约9万元。2023年8月房屋完成土地出让手续并取得新不动产权证，但受制于优先购买权问题始终无法过户至朱某名下。王某曾起诉房管部门要求行使或放弃优先购买权，被法院驳回。朱某遂诉至法院，要求解除合同、返还定金及各项费用。法院经审理认为，合同合法有效，因客观政策限制无法过户，合同目的不能实现，应予解除；王某应返还定金8万元，并负担土地出让及装修相关费用约61.3万元；居间佣金及律师费由朱某自行承担。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案核心争议在于因标的物存在权利瑕疵（房管部门优先购买权）导致合同解除后的责任承担问题。首先，三方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系真实意思表示，合法有效。因案涉房屋受房改售房政策中房管部门优先购买权的客观限制，无法办理产权转移登记，朱某的购房目的无法实现，有权依据《民法典》第五百六十三条解除合同。其次，合同补充条款已明确约定因优先购买权问题导致交易失败时双方互不承担违约责任，王某仅负返还已付款项的义务，故朱某主张的居间佣金、律师费等费用缺乏依据。再次，朱某已支付的土地出让金、契税等系为办理房屋上市手续产生的必要支出，房屋及权属证书已返还王某，王某因此实际受益，应当返还该部分费用；装修费虽无完整票据，但法院酌情认定6万元，符合公平原则。本案提示，购买存在权利限制的房屋时，买受人应充分评估过户风险，合同中明确约定相关费用的承担方式。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第六条（公平原则）、第四百六十五条（依法成立的合同受法律保护）、第五百六十三条（合同法定解除）、第五百八十条（履行不能），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条（迟延履行利息）。依据民法典相关规定，因优先购买权客观障碍致合同无法继续履行，朱某有权解除合同；合同解除后，王某应返还定金及负担土地出让、装修等实际支出费用；居间佣金系朱某为促成交易自愿支付，风险自担。相关费用返还符合公平原则。缺席判决及迟延履行利息计算依据民事诉讼法相关规定。