【基本案情】

杨某丙（杨某乙之兄）于2017年因拆迁获得位于北京市丰台区某小区的安置房一套，后将其赠与杨某乙。2018年9月，杨某乙与于某甲签订《房屋买卖合同》，约定以总价280万元将上述房屋出售于于某甲，于某甲已支付首付款90万元（其中70万元于2018年3月支付，20万元于2018年9月支付），余款190万元于过户后半年内付清。因所售房屋产权仍登记在杨某丙名下，杨某丙在本案诉讼中明确表示不同意继续履行赠与，且已将房屋抵押，导致杨某乙无法取得所有权并办理过户。于某甲自2018年4月至2023年6月期间，居住于杨某乙提供的另一处房屋，其主张杨某乙应承担违约责任，返还首付款并支付违约金及租金差价。法院经审理认为，杨某乙无法取得房屋所有权致合同目的无法实现，于某甲有权解除合同；杨某乙应返还90万元购房款；于某甲居住期间所获利益足以弥补其资金占用损失，故违约金与居住收益相抵销。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案争议焦点在于出卖人无法取得标的物所有权时合同解除及违约责任的认定。首先，杨某乙与于某甲签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，杨某乙负有交付房屋并转移所有权的义务。但因赠与人杨某丙反悔并抵押房屋，杨某乙无法取得处分权，构成履行不能，于某甲有权依据《民法典》第五百六十三条解除合同。其次，杨某乙主张的不安抗辩权不成立，因其未能证明于某甲存在丧失或可能丧失履行能力的情形，且于某甲已支付大部分房款。再次，合同解除后，杨某乙应返还已付购房款90万元；关于违约金，因于某甲长期无偿占用杨某乙提供的其他房屋，所获居住利益足以弥补资金占用损失，法院将二者抵销，处理公平合理。本案提示，房屋买卖中出卖人应确保对标的物享有完整处分权，否则将承担合同解除及返还购房款的责任。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（合同法定解除）、第五百六十六条（合同解除的法律后果），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条（缺席判决），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任）。依据民法典相关规定，因杨某乙无法取得房屋所有权导致合同目的不能实现，于某甲有权解除合同；合同解除后，杨某乙应当返还购房款。违约金与居住收益相抵销，符合公平原则和损失填补规则。缺席判决依据民事诉讼法第一百四十七条。