【基本案情】

1996年3月，张某甲（曾用名张某乙）向北京市通州区某商贸公司（以下简称某商贸公司）购买位于北京市通州区某小区的一套房屋（建筑面积58.05㎡），支付购房款3.5万元，某商贸公司出具收据，但未签订书面合同。此后房屋一直未办理产权登记。2012年1月，张某甲及其配偶夏某乙将该房屋转让给夏某甲及其配偶李某甲，双方签订《房屋买卖协议》，约定转让价款10万元，夏某甲、李某甲已全额付清，房屋交付后由其占有使用至今。协议同时约定张某甲、夏某乙协助办理产权过户手续。因某商贸公司最初出售时未与张某甲签订书面合同，导致后续在办理产权登记时遗漏该户，致使夏某甲、李某甲无法办理过户。2024年，夏某甲、李某甲诉至法院，请求确认《房屋买卖协议》有效，并要求某商贸公司、张某甲、夏某乙配合办理产权登记。各被告均表示同意原告诉求。法院经审理认为，张某甲与某商贸公司之间虽无书面合同，但已形成事实上的买卖合同关系，合法有效；张某甲、夏某乙与夏某甲、李某甲签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，亦属有效，故判决支持原告全部诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系典型的连环房屋买卖引发的确权及过户纠纷。首先，张某甲与某商贸公司虽未签订书面买卖合同，但某商贸公司收取购房款并交付房屋，双方之间已形成事实上的房屋买卖合同关系，该合同不违反法律强制性规定，应属有效。其次，张某甲、夏某乙将房屋转售给夏某甲、李某甲，双方签订的《房屋买卖协议》内容完整、意思表示真实，且夏某甲、李某甲已支付全部价款并实际占有使用多年，亦不存在合同无效情形，故该协议合法有效。再次，关于过户义务，某商贸公司作为原始售房人，在出售房屋后负有协助买受人办理产权登记的附随义务；张某甲、夏某乙作为中间转售方，亦负有协助过户的义务。现各方均同意配合过户，法院据此判决支持原告诉求，处理结果合理。本案提醒，购买未办理产权登记的房屋存在较大风险，建议购房时要求卖方提供完整的权属证明及交易手续，避免后续过户障碍。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国合同法》第九条（合同主体资格）、第四十四条（合同生效条件），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任），以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条（法律适用原则）。因本案房屋买卖及转售行为均发生在民法典施行前，故适用当时的合同法规定。依据合同法第四十四条，依法成立的合同自成立时生效；各方签订的《房屋买卖协议》符合生效要件，且不违反法律强制性规定，应当有效，各方应依约履行，被告协助过户系履行合同义务的应有之义。