【基本案情】 王某与银行签订《个人购房借款及担保合同》，向银行借款 155 万元用于购房，期限 240 个月，等额本息还款，案涉燕郊房屋办理抵押登记。银行依约放款。王某出现多次逾期还款。诉讼中王某抗辩：实际是案外人李某借名买房，应由李某还款；自身收入下降、经济困难，希望银行下调还款额度。银行不认可借名买房的抗辩。法院认定：借名买房属于王某与案外人内部约定，不能对抗银行；王某构成违约，判决解除借款合同，王某一次性偿还剩余本金 1426067.91 元及利息罚息，银行对抵押房屋处置价款享有优先受偿权，诉讼费、保全费由王某承担。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

借名买房不能对抗外部债权人（抵押权银行）。借款合同、抵押合同均由王某本人签署，房屋登记在王某名下，银行作为善意第三人不受王某与案外人私下协议约束。王某承担还款责任之后，可以依据内部协议另行向实际用款的案外人追偿。

商业房贷中，个人经济困难、收入下降、房价下跌不属于法定免责事由，不能以此要求减免本金、下调还款标准，仍应当严格按照借款合同履行义务。

借款人连续逾期，银行有权按照合同约定宣布贷款提前到期，解除借款合同，要求一次性结清全部剩余本息，并行使抵押权，拍卖变卖房屋优先受偿。

抵押物拍卖价款如果不足以清偿全部贷款本息，差额部分依旧由借款人王某继续清偿。

【法条依据】 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条（合同相对性）、第五百六十二条（约定解除）、第五百六十五条（解除权行使）、第五百六十六条（合同解除后果）、第五百七十七条（违约责任）、第六百七十四条（付息义务）、第六百七十五条（还款义务）、第六百七十六条（逾期罚息）。