【基本案情】 2013年11月15，廉某与被执行人张某甲签订车库买卖协议，价款 28 万元，廉某分期付清全部购房款，实际占有使用案涉车库。张某甲更换手机号、长期在外，未配合办理过户。 刘某对张某甲享有金钱债权，依据生效调解书申请强制执行，法院 2025年05月18 查封该登记在张某甲名下车库。廉某提起执行异议被驳回，继而提起案外人执行异议之诉，请求停止执行、解除查封。 申请执行人刘某抗辩：车库早已具备过户条件，买受人十几年怠于起诉、催告，属于买受人自身原因未过户，不满足 28 条排除执行要件；同时主张买卖合同权利已过诉讼时效。 第三人张某甲认可买卖、收款事实，自认自己换号码、遗忘过户事宜。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为

《执行异议复议规定》第 28 条四个要件必须同时全部满足，才可以排除金钱债权的强制执行：①查封前合法书面买卖合同；②查封前合法占有不动产；③全款付清或剩余价款交至法院；④非因买受人自身原因未过户。

“非因买受人自身原因” 判断：本案未过户根源是出卖人更换联系方式、遗忘履行过户义务；即便时间跨度长达十余年，也不当然推定买受人怠于行使权利。

对比裁判口径：若出卖人可以联系，买受人多年不起诉、不发书面催告，消极放任不过户，则会被认定买受人自身过错，不能排除执行。

案外人执行异议之诉审查的是物权期待权是否足以排除执行，不受普通债权诉讼时效约束，申请执行人以买卖合同债权超过诉讼时效抗辩，在本类案件中不成立。

裁判后果：判决 “不得执行该标的”，不等于直接判决确认房屋归案外人所有；案外人后续仍需要另行通过过户诉讼，要求原出卖人配合办理不动产转移登记。

【法条依据】 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

第三百一十条：案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。