【基本案情】 2023年，刘某甲与开发商签订商品房买卖合同，总房款 565462 元，首付 113462 元，剩余 452000 元办理按揭贷款，约定交房时间 20250430；合同约定逾期交房超过 360 日买受人才享有约定解除权，同时补充协议约定解除权应当在发生之日起 15 日内行使。原告另缴纳大修基金 3920 元，收到开发商 10 万元装修补贴。 20230323，原告、开发商、银行签订个人住房借款合同，银行足额放款。项目曾经因开发商资金问题停工，后被纳入政府保交楼项目，更换施工单位复工，预计 2026 年交房。 开发商未按期交房，原告发函催告，要求 20250930 前交房，否则解除合同；邮件开发商未有效签收，开庭当庭再次送达解除通知。起诉时尚未达到合同约定逾期 360 天。 原告诉请：①解除商品房买卖合同、一并解除按揭借款合同；②开发商返还首付款、大修基金、已还按揭本息并支付资金占用损失；③剩余贷款本息由开发商承担；④诉讼费由被告承担。 开发商抗辩：未达到合同约定 360 日解除条件，项目已复工属于保交楼，存在疫情、高温等顺延事由；若解除应当抵扣 10 万装修补贴。 银行抗辩：买卖合同目的仍可实现，不满足贷款合同解除条件，借款合同具有相对独立性。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

约定解除权与法定解除权的适用边界（保交楼类案件裁判倾向） 商品房买卖合同明确约定逾期交房满 360 日才可以解除，该约定合法有效。即便判决时点逾期已经满足该期限，但起诉、送达解除通知时未届至，同时楼盘政府介入复工、具备交房预期，法院不认定 “合同目的不能实现”，不支持法定解除。购房人可以另案起诉主张逾期交房违约金。

【法条依据】 《民法典》 第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

《民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。