【基本案情】 2022年，孟某向某甲公司购买商品房，总房款 1103983 元，首付款 223983 元。孟某仅实际支付 30000 元首付款，剩余 193983 元，双方签订《借款协议》，由开发商直接垫付该笔款项作为首付，不实际向孟某转账，张某为该笔 “借款” 提供连带责任保证。 借款协议约定分两期偿还，逾期按 LPR 四倍计息，担保范围包含本金、利息、律师费。开发商开具全额首付款发票。 案涉楼盘出现逾期交房，2025 年 8 月才通知交房；住建部门材料显示房屋主体结构安全、消防评定合格。孟某未偿还 193983 元款项。 原告诉请：①孟某偿还欠款 193983 元及利息；②张某承担连带清偿责任；③承担律师费 3500 元；④诉讼费由被告承担。 孟某抗辩：案涉属于违规首付贷，借款协议虚伪意思表示应无效；开发商逾期交房、房屋质量存在问题，行使先履行抗辩权；主合同无效担保也无效，张某无需担责。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

开发商首付分期（首付贷）的定性：虚伪意思表示 开发商不实际放款，直接将所谓 “借款” 冲抵购房首付款，属于《民法典》146 条以虚假意思表示实施的民事法律行为，借款协议无效，但是基础房屋买卖合同效力不受影响。 协议无效≠不用给钱：买房人实际获得购房利益，依据 157 条折价补偿规则，仍然需要向开发商支付该笔购房本金。

担保合同随主合同无效后的责任划分 主合同（借款协议）无效，保证合同随之无效。 担保人张某明知是首付贷仍然提供担保，存在过错，不承担连带保证责任，仅对债务人不能清偿部分承担≤1/3 赔偿责任；如果担保人无过错，则无需承担赔偿。

【法条依据】 1.《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 2.《民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3.《民法典》第六百八十二条：保证合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，保证合同无效，但是法律另有规定的除外。保证合同被确认无效后，债务人、保证人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十七条第二款：主合同无效导致第三人提供的担保合同无效，担保人无过错的，不承担赔偿责任；担保人有过错的，其承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。 5.《民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条。