【基本案情】 童某 2018 年 11 月 9 日与开发商某乙公司签订《商品房买卖合同》，付清全部购房款 559110.72 元，开发商开具增值税发票并交付房屋，童某收房后实际入住使用。2026 年 3 月，因某甲公司申请执行某乙公司，案涉房屋被法院查封。童某提起案外人执行异议被裁定驳回，随即提起执行异议之诉，请求停止执行、解除查封，确认房屋归其所有并判令开发商办理产权证。某甲公司抗辩：童某多年未过户属于自身怠于行使权利，且并非唯一居住住房，不具备排除执行条件。法院综合全案证据认定童某满足《执行异议和复议规定》28 条全部要件，物权期待权可以排除强制执行；确认停止执行、解除查封，但释明确权、过户诉求不属于本案审理范围，予以驳回。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：《执行异议和复议规定》第 28 条针对一般不动产买受人，保护物权期待权，四项要件需要同时满足：查封前存在合法书面买卖合同、查封前已经合法占有房屋、付清全部价款、非因买受人自身原因未过户。本案虽时间跨度较长，但法院结合交易背景，认定未过户并非童某自身过错。 提示：执行异议之诉仅处理能否排除强制执行，不动产物权确认、要求开发商过户，不能在本案中直接处理，需要另行提起房屋买卖合同之诉。28 条适用于普通不动产买受人，不要求唯一住房；而 29 条商品房消费者保护规则，才要求所购房屋用于家庭居住、属于唯一住房，二者适用场景不同。

【法条依据】 本案法律依据包括《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零三条、第三百零五条、第三百一十条第一款。 执行异议复议规定第二十八条规定一般不动产买受人排除金钱债权执行的四项法定条件；民事诉讼法第二百三十八条规定案外人对执行标的提出异议救济途径；民诉法解释对案外人执行异议之诉的受理条件、审理裁判规则作出规定。