【基本案情】 龙某向某银行申请最高额抵押借款，谭某、易某以自有两套房产提供最高额抵押，办理不动产抵押登记；熊某出具《共同还款承诺书》，承诺共同还款。借款合同约定年利率 7.2%，逾期罚息上浮 50% 即 10.8%。银行合计发放贷款 63 万元。龙某出现欠息违约。银行起诉请求解除借款合同，判令龙某、熊某还本付息，对抵押房产享有优先受偿权。 谭某、易某抗辩：仅提供房产抵押，对借款实际情况不知情；其与龙某私下签订解除担保协议，不应承担房产之外的还款责任。龙某、熊某经合法传唤未到庭。法院认定：私下解除担保协议未取得银行同意，不对银行发生效力；抵押权有效设立，抵押人仅以抵押物价值为限承担担保责任，判决支持银行诉请。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

最高额抵押效力：不动产办理抵押登记后抵押权设立，抵押人谭某、易某承担的是物的担保责任，仅以抵押房产的处置价款为限承担责任，不承担个人连带还款义务。

抵押人与债务人私下解除担保的效力：抵押担保属于物权担保，债权人（银行）没有同意，抵押人和债务人私下签署的解除担保协议，不能对抗抵押权人，不能消灭抵押权。

共同还款承诺书：熊某签署共同还款承诺，属于债务加入，和借款人龙某承担共同还款义务，区别于抵押担保人的物保责任。

借款人违约，银行有权依据合同约定宣布贷款提前到期、解除借款合同，主张本息、罚息。

程序提示：被告不到庭应诉，视为放弃答辩、质证权利，会承担缺席判决的不利后果。

【法条依据】 《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百一十条、第四百二十条、第五百零九条第一款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条。

394 条规定抵押权基本权利，债务人不履行到期债务，抵押权人可就抵押财产优先受偿； 410 条规定抵押权实现方式：折价、拍卖、变卖抵押物优先受偿； 420 条为最高额抵押法律规则； 借款合同相关条文规制借款人还本付息、逾期罚息义务； 民诉法 147 条规定被告缺席审理的裁判规则。