一、基本案情

购房者经某房企售楼处销售人员推介，签订商品房预售合同，购置小区储藏间，并依约向该销售人员个人账户全额支付购房款。后查明，该销售人员利用岗位便利，私自收取多笔客户房款并非法占有，已被生效刑事判决认定构成职务侵占罪，判令其退赔违法所得。因案涉储藏间已被房企另行处置，合同目的彻底无法实现。购房者诉至法院，请求解除合同、由房企返还购房款，并由房企唯一股东公司承担连带责任。房企以合同系员工私盖印章、未收到房款、购房者存在过错为由拒绝担责。

二、律师评议

本案属于典型刑民交叉类商品房买卖纠纷，核心裁判规则为员工职务犯罪行为不当然否定对外民事合同效力。销售人员作为房企在岗置业顾问，以公司名义开展房屋销售、签订合同、收取房款，属于职务履职外观行为，足以让善意购房者产生合理信赖，双方商品房预售合同合法有效。房企内部印章管理、收款制度规范、员工违规侵占房款，均属于企业内部管理漏洞，不能对抗善意购房消费者，不得作为对外免责事由。同时本案明确一人公司股东连带责任的举证规则，股东公司提交合法有效的专项审计报告，足以证明其与全资子公司财务独立、无财产混同情形，已完成举证义务，无需对涉案债务承担连带责任。此外，因合同无法履行系员工刑事犯罪导致，非房企主观违约，法院据此驳回购房者利息损失诉求，兼顾了双方公平利益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

4.《中华人民共和国公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。