一、基本案情

案外人与房地产企业早年签订商品房买卖合同，房屋大部分房款以案外第三方工程款债权抵扣，仅支付少量补差款项，案外人长期占有涉案房屋，且合同已完成备案登记。后该房产因房企金融债务纠纷被银行申请司法查封，案外人提起执行异议之诉，主张自身系合法购房人，符合物权期待权保护条件，请求排除强制执行并确认房屋所有权。一审驳回其诉求，案外人不服提起上诉。

二、律师评议

本案为最高法典型裁判案例，核心裁判亮点：以房抵债形成的房屋占有，不产生普通购房人物权期待权，无法排除普通金钱债权强制执行。案外人房款核心来源为债权抵扣，并非真实购房消费支付，双方名为房屋买卖，实质是以房抵债，目的是消灭旧有债权债务，不符合商品房消费者真实购房要件。同时，案外人签订合同、占有房屋多年，长期怠于办理产权过户登记，自身存在明显过错。房屋备案登记不等同于物权预告登记，不具备物权公示效力，不能对抗司法查封。其享有的仅为普通债权，效力与申请执行人银行债权平等，不具有优先性，无权排除强制执行。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，能够排除执行。