一、基本案情

置业公司与开发商签订现房买卖合同，全款购置一套办公类房产，足额支付购房款并完成网签备案。案涉房屋交易前已由开发商抵押给金融公司，金融公司已出具书面文件同意涉案房屋对外销售。后续因房屋抵押登记未注销，导致置业公司无法办理不动产过户登记，遂诉至法院，请求确认自身享有房屋所有权，并要求开发商、金融公司配合注销抵押、协助完成产权登记。金融公司答辩同意房屋交易过户，但拒绝自行注销在先合法抵押权。

二、律师评议

本案核心裁判亮点：抵押权人同意抵押房屋出售仅代表允许抵押物流转，不代表放弃抵押权；抵押物转让后，抵押权具有追及效力，继续附着于房屋之上。现行法律允许抵押人在抵押期间转让抵押财产，只要抵押权人同意出售，买卖合同合法有效，买受人可主张办理产权过户登记。但房屋抵押登记设立于交易之前，具备公示效力，买受人签约时明知房屋存在抵押权利负担，应自行承担交易风险。买受人仅可依据买卖合同主张过户权利，无权要求抵押权人单方注销合法有效的在先抵押权。同时，物权确认以登记为准，未完成过户前，买受人仅享有合同债权，不能直接诉请确认房屋物权归属。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。

2. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生物权效力，故原告无权直接确认房屋所有权。

3. 《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。本案房屋转让后，原有抵押权继续有效，不予注销。

4. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商负有配合买受人办理房屋过户的合同附随义务。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告未能举证证明抵押权人负有注销抵押的义务，应承担不利后果。

6. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。本案开发商缺席庭审，法院依法缺席裁判。