一、基本案情

居间机构、房屋出卖人与买受人共同签订房屋买卖定金协议，明确约定交易居间服务费总额及双方分担比例，同时约定买卖双方违约需全额支付中介费。居间机构已提供看房、价格磋商、对接沟通、促成定金协议签署等居间服务。后出卖人以房屋承租人主张优先购买权为由单方解除交易，双倍返还买受人定金构成单方违约。居间机构诉请判令出卖人支付全部居间服务费，出卖人否认居间服务关系，拒绝承担费用。法院结合实际服务完成情况，酌情核定中介费用。

二、律师评议

本案核心裁判要点：居间人促成定金协议成立、提供基础居间服务的，有权主张居间报酬，但无权直接依据违约条款主张全额中介费，法院应按实际服务成果酌定费用数额。三方签订的定金协议包含居间服务条款，系各方真实意思表示，合法有效，居间服务法律关系依法成立。本案中，居间机构已完成前期核心居间工作，交易最终失败系出卖人单方违约所致，与居间服务无关，出卖人理应承担对应居间费用。但全额中介费对应的网签、过户、交割等后续服务并未实际开展，居间机构未付出对应劳动成本。同时协议中违约全额付费条款约定模糊，无明确适用条件，故法院未支持全额诉求，按照已完成服务工作量酌情调低费用，兼顾守约方权益与公平原则，统一了未完成交易居间费的裁判尺度。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。本案出卖人违约导致交易终止，应向居间机构支付对应服务报酬。

2. 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案涉三方协议包含居间权利义务，居间合同关系合法成立。

3. 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介人已提供有效媒介服务、促成定金协议成立，有权主张相应居间报酬。

4. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人举证不足的，需承担举证不能的不利后果，法院可结合案件事实公平裁量。