一、基本案情

村民甲于2000年将自有农村宅基地房屋及院落，以固定价款出售给非本村集体经济组织成员的买受人乙，双方当即钱款、房屋交割完毕。后因宅基地交易主体资格不符，生效判决确认双方房屋买卖契约无效。合同无效后，买受人长期实际占有、使用涉案房屋，并多次出资翻新、改建房屋、增设附属设施，形成房屋添附价值。多年后，原村民以合同无效为由，起诉要求买受人腾退房屋院落，并支付多年房屋占有使用费。双方就房屋添附价值、区位补偿、损失赔偿始终无法达成一致意见。

二、律师评议

本案核心裁判规则：农村宅基地买卖合同因主体不适格被确认无效，但合同无效的返还与赔偿后果应当一并处理，在房屋价值、添附补偿、区位补偿无法核定且双方未达成一致前，法院可暂不支持腾退及占有使用费主张。宅基地使用权具有极强的身份依附性，非本集体经济组织成员购买宅基地房屋，合同因违反法律强制性规定归于无效。但司法裁判秉持公平原则与诚实信用原则，不会机械适用无效返还规则。本案交易完成多年，买受人长期居住、持续投入改建装修，房屋及土地价值大幅增值，且当前无官方区位补偿价可供评估，添附价值、交易损失均无法核定。若单方判令腾退、支付占用费，将严重损害买受人合法权益、造成利益失衡。因此法院驳回原告诉请，指引双方先行协商补偿、赔偿事宜，体现了宅基地纠纷“无效不当然返还”的审慎裁判理念。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本集体经济组织成员享有，向非集体成员转让的房屋买卖合同无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3.《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。物权保护应当兼顾双方利益，以公平合理为前提。

4. 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权属于集体经济组织内部成员专属权利，禁止向非本集体成员流转。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能应承担不利法律后果。