一、基本案情

近亲属双方为谋取潜在拆迁利益，虚构房屋买卖事实，签订房地产转让合同并办理过户登记手续。交易全程无真实履约行为，受让方从未支付购房对价，出让方也始终占有、使用涉案房屋，未实际交付房屋。后续涉案房屋并未启动拆迁，双方虚构交易的目的未能实现。出让方诉至法院，主张案涉买卖合同系通谋虚伪意思表示，并非双方真实合意，请求确认合同无效，并要求受让方将房屋权属恢复登记至己方名下，受让方全程认可原告诉请。

二、律师评议

本案核心裁判要点：民事主体为谋取不当利益，通谋作出虚假买卖意思表示，无真实交易、无实际履约行为的，属于典型通谋虚伪行为，对应的房屋买卖合同依法自始无效。本案中，双方近亲属关系、零对价履行、房屋未实际交付、长期由原权利人居住使用等事实，足以佐证双方不存在真实房屋买卖合意，签订合同、办理过户仅为谋取拆迁利益的虚假操作。根据民法典规定，通谋虚伪实施的民事法律行为无效。合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还，房屋权属应当恢复至交易前状态。本案双方对虚假交易事实均无异议，利害关系人亦予以认可，法院据此确认合同无效并判令恢复房屋登记，既契合法律规定，也纠正了当事人试图通过虚假交易谋取不当利益的行为，维护了正常的不动产交易秩序。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案虚构买卖、无真实交易合意，属于典型虚假意思表示，合同依法无效。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案房屋过户登记依据无效合同作出，依法应当恢复原始登记状态。

3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益、维护社会和经济秩序、弘扬社会主义核心价值观的除外。本案适用民法典通谋虚伪规则裁判，更符合公平诚信原则。

4. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。本案双方当事人自认虚假交易事实，证据确实充分，可作为裁判依据。