一、基本案情

甲乙双方自愿签订房屋买卖合同及补充协议，约定买方以总价133万元购买卖方名下三定三限定向安置房，该房屋存在办证后五年内不得上市交易的政策限制。买方依约足额支付定金、首付款共计78万元，全面履行己方合同义务。卖方长期未办理房屋产权证书、拒不交付房屋，且擅自将涉案房屋另行出售给案外人，构成一房二卖。买方此前曾起诉要求继续履行合同，被法院以交易期限不确定、存在履约障碍为由驳回，后买方再次起诉主张解除合同、返还房款、承担违约金及律师费。卖方经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。

二、律师评议

本案核心裁判规则：三定三限安置房五年限售属于行政监管政策，并非效力性强制性规定，不影响房屋买卖合同效力；卖方一房二卖、拒不交房办证，致使合同目的无法实现，构成根本违约，买方享有法定解除权。案涉买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。卖方在收取大额购房款项后，恶意另行处置房屋，以实际行为拒绝履行核心合同义务，彻底导致买方购房目的落空。合同解除后，卖方需全额返还买方已付购房款项。针对高额违约金条款，法院秉持公平原则，结合买方实际损失、合同履行程度、双方过错等因素，酌情调低违约金数额，既惩戒卖方违约行为，又避免违约金数额畸高。同时，依据合同违约追责约定，判令违约方承担守约方维权产生的律师费，充分尊重当事人意思自治。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。案涉安置房买卖合同合法有效，双方应当恪守履行。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。卖方一房二卖、拒不履约，属于根本违约，买方有权解除合同。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案法院依法确认诉状送达日为合同解除时间。

4. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十四条：合同解除后，守约方有权请求恢复原状、赔偿损失。违约方应当赔偿守约方因违约造成的实际损失，包括合理维权费用。

5. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。法院据此酌情调低案涉高额违约金。

6. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案法院依法缺席审理裁判符合程序规定。