【基本案情】

龙某向银行申请最高额抵押贷款，用途为借新还旧，谭某、易某以自有两套房产提供最高额抵押担保，并办理不动产抵押登记；熊某出具共同还款承诺书，承诺共同偿还债务。银行分三笔合计发放贷款 63 万元，约定年利率 7.2%，逾期罚息上浮 50%。龙某出现欠息违约。谭某、易某抗辩仅以抵押物承担责任，签订内部解除担保协议，主张银行存在误导。法院认定借款、抵押、共同还款承诺均合法有效，判决解除借款合同，龙某、熊某共同偿还本息；银行对抵押房产折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿，谭某、易某仅以抵押财产价值为限承担担保责任。龙某、熊某缺席审理。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

第三人提供不动产抵押，办理抵押登记后抵押权设立，抵押人只在抵押物价值范围内承担责任，不属于共同债务人，抵押物处置价款不足以清偿债务的，抵押人无需以自有其他财产补足。抵押人与债务人私下签订解除担保协议，未经债权人银行同意，对银行不产生法律效力。《共同还款承诺书》构成债务加入，签字人成为共同债务人，要对全部本息承担还款义务。借款人发生欠息违约，即便贷款未到期，银行有权依据合同约定提前解除合同、宣告全部贷款提前到期。借新还旧发生在最高额抵押存续期间，抵押人签字知情，抵押担保继续有效。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百一十条、第四百二十条、第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条中华人民共...。 《民法典》第三百九十四条规定抵押权基本权利；第四百一十条规定抵押权实现方式；第四百二十条规定最高额抵押，抵押权人在最高债权限额内就担保财产优先受偿中共湖南省...；第五百零九条当事人应当按约全面履行；第六百六十七条借款合同定义；第六百七十四条利息支付义务；第六百七十五条还款期限；第六百七十六条逾期还款应当支付罚息；《民事诉讼法》第一百四十七条被告经传唤不到庭可缺席判决。