【基本案情】

虎某甲与某甲公司签订商品房买卖合同，总房款 640000 元，原告付清全部房款，并交纳契税、维修资金等代收费用。2020 年 5 月 10 日开发商交付房屋。合同约定交付后 360 日内办理产权证，逾期办证超过 360 日买受人可单方解除合同。因购房资格政策问题，产权证直至 2025 年 12 月 26 日才办理完成。虎某甲于 2025 年 12 月发函要求解除合同，起诉要求退全部购房款、税费并赔偿利息。被告抗辩解除权已过一年除斥期间，且现已完成办证，合同目的实现。法院认定解除权除斥期间从 2022 年 5 月 2 日起算，2023 年 5 月 2 日届满，解除权消灭；开发商仅需返还多收取的代收税费合计 1692.04 元，其余原告诉求驳回。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

商品房买卖合同约定的解除权，受一年除斥期间约束，除斥期间不中止、不中断，逾期不行使权利直接消灭。本案虽存在逾期办证事实，但原告没有在法定一年期限内行使解除权，后续即便开发商才办好房产证，也不能再主张解除购房合同、退还全部购房款。开发商代收的税费，以实际向行政机关缴纳金额为准，多收取的差额部分应当返还；已经代缴部分，开发商不再退还。房屋交易中，买受人应当留意合同解除权行使期限，不能拖延至多年之后再主张解除。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百九十九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。 《民法典》第一百九十九条、第五百六十四条明确解除权适用除斥期间，期限届满权利消灭；第四百六十五条规定依法成立的合同具有约束力；第五百零九条规定当事人应当全面履行合同义务；民诉法第六十七条及司法解释第九十条规定当事人举证责任，举证不能承担不利后果。