一、基本案情

买受人经房产机构居间，与房屋所有权人、担保公司签订房屋买卖合同及补充协议，购置商办类二手房，依约支付首期购房款7万元。事后买受人以不知情房屋为二手房、中介存在欺诈，且自身不具备本地购房资质为由，主张解除合同、退还房款。经查，合同已明确记载房屋权属、交易性质，买受人签约前已查看合同内容，未尽审慎审查义务。因买受人无购房资质导致合同无法继续履行，构成根本违约，法院依法确认合同解除，判令卖方退款、买受人承担约定违约金，担保公司承担连带责任。

二、律师评议

本案核心裁判亮点：购房资质属于买受人法定审查义务，自身无资质致合同无法履行构成根本违约，不得归责于卖方与中介，需自行承担违约责任。案涉房屋买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，内容合法有效，对各方具有约束力。合同已清晰载明房屋权属、交易类型，买受人作为完全民事行为能力人，签约未审慎核查条款，事后主张欺诈无事实依据。

购房资格是买受人参与本地房产交易的法定前提，不属于卖方及中介的法定兜底义务。买受人因自身资质缺陷导致合同目的无法实现，属于单方根本违约。合同解除后遵循双向返还原则，卖方需退还已收房款，同时违约方应依约支付违约金，担保机构按合同约定对退款义务承担连带保证责任。

三、法条依据（现行有效法律）

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方违约致使合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。本案买受人无购房资质导致合同无法履行，符合合同解除法定情形。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：当事人一方主张解除合同的，自解除通知到达对方时合同解除。本案以被告签收起诉状副本时间作为合同有效解除时间，符合法律规定。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的可请求恢复原状、赔偿损失。违约方应当承担相应违约责任。

4. 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定违约违约金，违约金合理的，人民法院应予支持；当事人主张违约金过高的，需举证证明远超实际损失。

5. 《中华人民共和国民法典》第六百八十八条：连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。

6. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能需承担不利后果。