一、基本案情

购房者为购置定向拆迁安置房，委托房产中介提供居间服务，明确要求中介监督业主选房，确保购入指定面积三居室房源，并保障后续交房、过户顺利完成。中介促成购房者与出卖方签订房屋买卖合同，购房者足额支付4万元中介费，该费用最终由中介公司收取。后续出卖方未能选到约定户型房源，双方房屋买卖合同经法院调解解除。购房者认为中介未尽监督、核查义务，存在失职情形，诉请中介公司全额退还中介费。中介公司主张交易失败系卖方原因，自身已完成签约撮合义务，拒绝退费。

二、律师评议

本案核心裁判要点为房产中介的居间义务不限于撮合签约，还需履行双方口头约定的配套服务；交易最终未完成、中介未全面履约的，无权全额收取中介费，法院可依据公平原则扣除合理服务成本后酌情退费。本案双方形成合法有效的事实中介合同关系，中介公司自认负有全程交易保障义务。其仅完成签约撮合，未履行监督选房、保障房源匹配的核心附随义务，是交易终止的重要原因。买卖双方私下达成的合同条款，仅约束合同双方，不能作为中介免除退费责任、转嫁费用承担的依据。结合中介已开展基础居间工作、产生必要服务成本的客观事实，法院酌情扣除小额必要费用，判令退还剩余中介费，既恪守中介服务对价原则，又兼顾双方合法权益，符合公平诚信的民法基本原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

2.《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

3.《中华人民共和国民法典》第九百六十四条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

4.《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。