一、基本案情

买受企业全款购置一套办公性质房屋，付清房款后提前收房入住，后续与房企补签商品房买卖合同。合同约定房企需在房屋交付730日内协助办理产权登记，同时通过格式条款设置违约金累计上限为已付房款1%。案涉房屋存在在先抵押登记，抵押期限届满后房企仍未办理解押手续，致使房屋逾期无法办证。买受企业诉请房企配合过户、解除抵押，并按日万分之一标准全额支付逾期办证违约金，主张违约金上限格式条款无效。房企抗辩应按合同上限赔付，第三人抵押权人主张抵押权利不因房屋转让消灭。

二、律师评议

本案核心裁判要点为房企单方拟定、未协商、未充分提示的违约金上限格式条款，属于不合理免除自身违约责任、限制买受人主要权利的无效条款，买受人可主张按合同约定标准全额计算逾期办证违约金；抵押房屋转让不影响抵押权效力，买受人明知抵押仍购房的，无权主张强制解押及解押违约金。案涉违约金上限条款由房企预先拟定，未与买受人协商，实质减免房企逾期履约责任，违背公平原则，依法应认定无效。同时依据物权追及效力，不动产抵押登记具有公示公信力，买受人明知房屋存在抵押仍交易，自愿承受抵押负担，无权要求抵押权人强制解押，且双方无解押违约金约定，对应诉求不予支持。法院判令房企配合过户、据实全额赔付办证违约金，精准规制房企“霸王条款”，平衡商事交易双方合法权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2.《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

3.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

4.《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

5.《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利、排除对方主要权利的，该格式条款无效。

6.《中华人民共和国民法典》第四百九十八条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。