一、基本案情

本村集体成员于2000年经合法审批自建农村院落房屋，2002年与非本村户籍的买受人签订房屋买卖协议，以固定价款转让整院房屋及对应土地权益，双方早已全款交割、交付房屋，买受人居住使用房屋二十余年，并自行修缮改造房屋。多年后出卖人诉至法院，主张案涉协议因违规流转集体土地应属无效。买受人抗辩出卖人因房屋升值恶意反悔，存在重大过错，同时提出损失赔偿主张。诉讼中双方自行达成拆迁利益分配协议，互相撤回返还、赔偿诉求，仅由法院审理确认合同效力。

二、律师评议

本案核心裁判要点为农村宅基地使用权具有专属身份属性，非本集体经济组织成员购买农村房屋的买卖合同，因违反法律强制性规定，依法应当认定无效，与交易是否自愿、是否长期履行无关。农村房屋依附于宅基地存在，房屋买卖必然伴随宅基地使用权流转，该权利仅限本村集体成员享有。本案买受人始终不具备案涉土地所属集体成员资格，亦无政策允许的特殊落户、安置情形，案涉买卖合同自始欠缺合法基础。出卖人在房屋大幅增值后起诉确认合同无效，违背诚实信用原则，存在明显过错。双方诉讼中自行协商确定拆迁利益分配方案，属于对自身民事权利的合法处分，法院仅认定合同效力、不干预双方后续权益处置，兼顾法律强制性规定与当事人意思自治，裁判合法合理。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

3.《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

4.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。