【基本案情】 2023 年 12 月 29 日，多家公司签订工抵协议书，约定由某乙公司以自有房屋抵顶相应工程款，可由相关方指定人员与开发商签订商品房买卖合同。2025 年 8 月 29 日，左某与某乙公司签订《商品房买卖合同》，约定购买香河县案涉房屋，房屋初始总价 1103538 元。2025 年 10 月 13 日双方签订补充协议，因实测面积变更，左某补交购房款 976 元，房屋总价款变更为 1104514 元，某乙公司向左某开具全额购房发票，左某另行缴纳契税 10519.18 元。 后左某获悉案涉房屋存在抵押登记，无法办理产权过户手续，诉至法院请求解除合同、由开发商退还购房款、公维基金、契税并支付违约金。庭审中左某自认案涉房屋属于工抵房，因案外人欠付自身工程款，不存在实际向开发商转账支付房款的行为。某乙公司抗辩并未实际收到购房款项，双方不存在真实现金交易。诉讼过程中，某乙公司同意解除买卖合同及补充协议，但拒绝承担退款、支付违约金责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案属于典型工抵房买卖纠纷。虽然左某与开发商签署了正式商品房买卖合同、开发商出具购房发票，但房款并未发生实际资金流转，案涉购房款本质是以债权冲抵工程款的方式履行。开发商并未实际收到左某支付的购房资金。 现案涉房屋存在抵押，合同客观无法履行，双方一致同意解除买卖合同，法院解除合同的裁判结论合法。但合同解除不等于开发商必然承担退款义务，返还购房款项的前提是卖方实际占有购房资金。本案资金并未进入开发商账户，左某应当基于其与第三方的债权债务、工抵协议基础关系，向相关第三方主张权利，无权直接要求开发商返还房款。同时，原告主张的违约金缺少事实依据，无法得到法院支持。另外契税、公共维修基金系原告向行政主管部门缴纳，并非开发商收取，不应向开发商主张返还。

【法条依据】 本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条。 《民法典》第五百六十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；因标的物存在权利障碍致使合同目的无法实现，亦可解除合同。第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。恢复原状的适用，应当以相对方实际取得财产为基础。《民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。