【基本案情】 2025 年 11 月 3 日，李某经由中介包某介绍，与崔某签订《房屋买卖合同》，约定李某购买崔某名下楼房，总价款 340000 元；签约当日李某支付购房定金 10000 元，剩余房款办理银行贷款后支付，包某协助李某办理贷款手续，李某向包某支付中介费 1000 元。 合同履行过程中，中介告知李某办理按揭贷款需要财政开支公职人员提供担保，李某无法找到符合条件的担保人，无力办理贷款，主动提出不再购买案涉房屋，双方买卖合同解除。李某起诉主张：签约时二被告未提前告知贷款需要担保人，交易无法进行的责任不在自身，请求判令崔某双倍返还定金 20000 元，中介包某退还中介费 1000 元。 崔某抗辩系李某自身原因放弃购房，依据合同约定定金不予退还；包某抗辩已经促成双方签订买卖合同，居间义务完成，不同意返还中介费。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案核心争议在于贷款需额外提供担保人，能否免除买方李某的违约责任。银行贷款审批条件属于买方在签订购房合同前应当自行预判、调查的商业风险，三方合同并未约定中介、卖方保证李某无需提供担保人即可成功办理贷款。在不存在卖方隐瞒房屋权属瑕疵、中介虚假承诺的前提下，因李某无法满足银行贷款担保条件导致资金筹措失败，属于买受人自身履约障碍。 依据定金罚则，给付定金一方因自身原因不履行合同，无权主张返还定金。同时，中介包某已经促成买卖双方订立合法有效的房屋买卖合同，居间合同主要义务履行完毕，合同亦约定交易因买方原因终止，中介费不予退还。故李某主张双倍返还定金、退还中介费的诉讼请求缺乏事实与法律依据。 实务提示：二手房买方签订按揭购房合同前，应当提前向银行核实贷款全部审批条件；可在买卖合同中增加条款，明确 “若无法达成贷款条件如何处理定金”，预先划分风险。

【法条依据】 本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百八十七条、第九百六十三条，《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第九十条。 《民法典》第五百八十七条规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方违约致使合同目的无法实现，应当双倍返还定金。 《民法典》第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。 《民诉法司法解释》第九十条规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。