【基本案情】 2026 年 3 月 28 日，张某甲通过中介与李某甲签订《定金协议》，约定张某甲以 83000 元价格购买李某甲名下房屋，张某甲当日交付购房定金 5000 元；协议仅约定交易税费由买方承担，未对房屋专项维修资金的缴纳、分担作出约定。协议同时约定，买方反悔则定金不退，卖方反悔需双倍返还定金。 签约后中介核查产权信息发现，案涉房屋存在住房维修资金欠缴 2450 元的情况，该事实签约前未向双方披露。李某甲同意承担一半维修资金，但张某甲认为卖方隐瞒欠缴事实，拒绝分担该笔费用，不再继续购买房屋，双方未能签订正式房屋买卖合同。张某甲起诉，主张李某甲隐瞒房屋情况构成违约，要求双倍返还定金共计 10000 元。 李某甲抗辩自身不清楚房屋维修资金欠缴事实，不存在隐瞒行为，系张某甲单方不愿继续交易，定金不应返还。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案核心是判断能否适用定金罚则。案涉房屋维修资金欠缴信息在签约前未被中介核查披露，李某甲属于二手房受让业主，没有证据证明其事先知晓维修资金欠缴，不存在恶意隐瞒房屋信息的主观过错。《定金协议》只约定税费承担，并未涵盖房屋维修资金，后续协商新增费用分担方案无法达成一致，属于合同关键条款无法协商一致。 交易失败并非买卖任意一方单方违约造成，不满足定金罚则适用条件，张某甲主张双倍返还定金不能得到支持。但依据公平原则，收受定金一方不能无依据继续占有款项，李某甲应当全额返还收取的 5000 元定金。 实务提示：二手房买卖、定金磋商阶段，买卖双方应当在书面协议中明确约定房屋专项维修资金、物业费欠费等隐性费用的承担主体；中介机构应当完整核查房屋历史欠费信息，提前写入合同条款，避免后续产生争议。

【法条依据】 本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第六条、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条。 《民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《民法典》第五百八十六条规定，定金合同自实际交付定金时成立。 《民法典》第五百八十七条规定，定金罚则适用前提是一方存在违约行为致使合同目的无法实现；不可归责于双方当事人事由导致合同无法订立，不适用定金罚则，收受定金一方应当返还定金。 《民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。