【基本案情】

2025 年 9 月 25 日，刘某（买方）在某甲公司（中介）居间下，和张某（卖方）签订《存量房买卖合同》，购买东胜区房产，总价款 51 万元。 合同第二条打印条款写明卖方持有房地产权证，但未填写房产证号，填写的是合同编号；合同付款条款出现 “退网签” 表述，第十八条手写补充特别约定：如因政策原因更改不了网签，三方无责解约，卖方退定金、中介退还中介费。 签约当日刘某支付定金 20000 元给张某，向中介支付中介费 5000 元。 后续交易推进过程中，刘某得知房屋尚未办理不动产权证，仅存在商品房网签备案，只能办理网签更名，无法直接过户办证；同时认为网签更名实际费用远超被告事前承诺。刘某主张合同目的无法实现，起诉请求：①解除买卖合同；②张某双倍返还定金 40000 元；③张某与中介共同退还中介费 5000 元。 张某、中介公司答辩：签约时买方明知房屋无房产证，仅能办理网签变更；交易停滞原因是买方自身资金不足、拒绝配合办理网签更名，买方单方违约。中介多次通过微信、电话催告买方履行手续。

【律师实务评议】

刘颖新主任律师认为：

购买未办证房屋（仅网签更名） （1）签约必须通读全部条款，重点留意手写补充条款，手写条款效力高于格式印刷条款；不要只看合同前几行的格式化承诺。 （2）务必书面明确两点：①能否成功办理网签更名；②网签更名完成后多久可以办理不动产权证；约定无法完成更名情况下的违约责任（不仅仅是互不追责）。 （3）网签更名受地方房产政策影响极大，政策变动极易导致交易落空。

【适用法条】

《中华人民共和国民法典》第五百零二条