【基本案情】

刘某甲与刘某乙系夫妻，刘某乙名下拥有本村宅基地房屋一处。刘某乙 2012 年去世。 2017 年 8 月 18 日，田某与刘某甲签订书面《协议书》，协议名义写 “永久租赁房屋”，双方当庭一致确认实质为农村宅基地房屋买卖，总价款 18 万元。田某付清全部购房款，刘某甲交付房屋，田某长期居住使用至今。 2019 年，刘某甲通过继承公证，继承取得案涉房屋完整产权。 田某、刘某甲属于同一村集体经济组织成员，田某在本村无其他宅基地。 后双方因过户产生争议，田某起诉：1、确认买卖《协议书》有效；2、判令刘某甲配合办理房屋过户登记。 刘某甲对全部案件事实无异议，认可房屋买卖事实。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：不要刻意以 “租赁合同” 掩盖房屋买卖

很多当事人为规避认知中的政策限制，将宅基地买卖合同写成永久租赁。虽然本案法院查明真实交易后认可买卖效力，但存在巨大风险：

一旦卖方事后反悔，部分法院可能直接按照租赁合同审理，不支持过户诉求；

“永久租赁” 超过法定最长租赁 20 年，超出部分会被认定无效，引发重大争议。 

核实买卖双方户籍，确认买方与卖方属于同一行政村集体经济组织成员；

调取不动产 / 村委会证明，确认买方村内无其他宅基地，符合一户一宅；

房屋为夫妻共有、存在继承情形的，务必让全部继承人签字确认；

留存转账凭证、收条、房屋交付证据；同步录音录像固定双方真实交易意思；

条件允许情况下，交易协议交由村委会备案。

房屋原权利人死亡，继承人先完成继承、取得物权后，具备完整处分权；在此之前签订的房屋买卖协议，不必然无效，继承人追认 / 取得产权后合同可正常履行。

【适用法条】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条（民事法律行为有效要件） 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条（一户一宅、宅基地流转限制）