【基本案情】

2025 年 9 月 20 日，买方蒋某、卖方王某、中介某公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定王某出售商铺，总价 205 万元，物业带租约；蒋某支付定金 10 万元，过户当日支付 185 万元，租赁交接完毕支付尾款 10 万元。签约时王某向蒋某出示两份租赁合同。 双方约定 2025 年 10 月 15 日前办理过户。两次前往不动产登记中心过户时，蒋某质疑其中一份租赁合同租金虚假，拒绝支付房款，过户未果。10 月 15 日王某单方到场，蒋某未到场。 10 月 16 日起蒋某多次主动提出按原价继续履行、配合过户，王某拒绝。后续王某发函催告，并向蒋某送达解除通知，主张蒋某逾期过户构成根本违约，没收定金。 蒋某起诉请求：1. 撤销房屋买卖居间合同；2. 返还定金 10 万元；3. 赔偿各项损失 131000 元。

【律师实务评议】

刘颖新主任律师认为：

若买方以租金收益作为购买商铺核心考量，务必把租金标准、租约真实性写入买卖合同违约条款。仅口头出示租赁合同，后续租金虚高、租约虚假，法院大概率不认定欺诈，难以实现撤销合同、高额索赔。

谨慎发送解除通知书：即便对方存在短暂逾期，若违约情节轻微、不阻碍合同目的实现，直接单方发解除通知存在极大风险：一旦法院认定不享有解除权，发出通知一方反而被认定拒绝履行合同，丧失定金优势。

过户受阻标准应诉方案：交易产生争议导致无法按期过户，买方应当留存持续要求继续履行的完整聊天、书面记录，证明自身愿意履约，规避被认定根本违约、定金被没收的风险。

主张融资成本、服务费等间接损失，必须举证证明费用系因本次购房直接产生，否则法院一般不予支持；居间费属于直接损失，法院通常结合双方过错比例酌情分担。

【适用法条】

《中华人民共和国民法典》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十七条、第五百八十条 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条