【基本案情】

刘某、容某系夫妻。2026 年 2 月 24 日，卖方刘某、容某（甲方）、买方廖某（乙方）、中介公司（丙方）签订《买卖定金合同》，约定被告出售石城县房产，成交价 38.6 万元；廖某当日支付购房定金 20000 元。 合同特别约定：甲方保证房屋除银行按揭外无额外抵押、无权属及债务纠纷，如出现相关纠纷由甲方承担违约责任；同时约定甲方违约应当双倍返还定金。 廖某足额支付定金后，因刘某被列为失信被执行人，案涉房屋无法办理过户登记，交易无法继续履行。廖某起诉，诉讼请求实质为主张双倍返还定金合计 40000 元，诉讼过程中增加诉请要求解除定金合同。 两被告经法院合法传唤无正当理由未到庭，缺席审理。

【律师实务评议】

刘颖新主任律师认为：房屋买卖合同务必增加权属、债务承诺条款 本案胜诉关键在于合同明确约定卖方保证无额外债务纠纷，出现纠纷由卖方承担违约责任。购买二手房签约时，应当书面约定：卖方承诺无被执行、无隐性债务、无查封，如因卖方债务导致房屋被查封、无法过户，适用定金罚则。

定金罚则不能与违约金重复同时主张 《民法典》588 条规定，定金与违约金择一行使。本案原告表述存在瑕疵，但法庭查明原告诉求本质就是主张双倍定金，法院予以支持；起诉时诉讼请求表述应当规范清晰，避免歧义。

解除合同的程序提示 交易受阻时，优先在起诉前向违约方发送书面解除通知，留存送达证据，可以提前固定解除时间；未提前发通知直接起诉的，法院一般以诉状送达对方之日或法庭辩论终结之日认定解除时间。

共有房屋出售注意事项 房屋为夫妻共同财产，夫妻双方共同在买卖合同、定金合同签字，后续追责时可以直接起诉夫妻二人，共同承担清偿责任，有利于后续强制执行。

【适用法条】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百八十六条、第五百八十七条 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条