【基本案情】

余某、曾某系公寓业主，2021 年 3 月 1 日与物业公司签订《前期物业服务协议》，约定公寓物业费标准 1.4 元 /㎡/ 月，包干制，按年缴费。 二被告缴纳物业费至 2023 年 12 月 31 日，拖欠 2024.1.1—2025.12.31 物业费 4040 元。物业公司多次催收未果提起诉讼，诉请物业费 4040 元 + 违约金 2211.9 元。 庭审中被告曾某抗辩：房屋消防管道阻挡房门开关、角铁损坏房门；余某未到庭答辩。原告当庭自愿放弃违约金主张。

【律师实务评议】

刘颖新主任律师认为：

房屋质量、户型规划、交房瑕疵、房屋漏水等开发商责任问题，不能直接拒交物业费。正确路径：正常缴纳物业费，另行起诉开发商主张整改、赔偿损失；若拒交物业费，大概率败诉，同时还会产生诉讼费、后续执行风险。 仅当物业公司未履行物业服务合同约定义务（公共区域长期无人维护、重大管理失职），才可举证要求酌情减免物业费。

标的符合条件的物业纠纷法院普遍适用小额诉讼，立案时就要预判一审终审。当事人对判决不服，不能上诉，只能在法定期限内向原审法院申请再审。

【适用法条】

《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十九条、第九百四十四条 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百六十五条