【基本案情】

王某甲（卖方）与刘某（买方）签订《房屋买卖协议》，买卖郯城县鸭汪村两层房屋。案涉房屋房屋所有权证登记用途商业，但土地使用权证土地性质为村集体、用途住宅（宅基地性质）；刘某不属于房屋所在地集体经济组织成员。 双方约定总价 38 万元，合同写明双方知晓房屋无法办理过户。应王某甲指示，刘某将款项分别转账至王某甲、王某乙、姚某账户，合计转账 375000 元；另有 18000 元原租金，刘某主张转为购房款，王某甲不予认可。 后刘某起诉：①确认房屋买卖合同无效；②要求三名被告共同返还全部购房款、支付资金占用利息；③主张违约金。 王某乙、姚某抗辩：二人并非买卖合同签约主体，仅代收款项，不应当承担还款责任；王某甲答辩同意返还自己收取的 10 万元，剩余款项不予认可，同时反诉要求刘某支付房屋占用租金，并主张租金与资金占用费互相抵扣。

【律师实务评议】

刘颖新主任律师认为：

区分房产证用途与土地性质 购买集体土地上房屋，优先核查土地使用权证，不能仅看房产证规划用途。宅基地无论房屋登记为何用途，禁止向外村人员流转，买卖合同大概率无效。

购房款项尽量直接支付至合同相对方账户；如需指示第三方收款，务必签订书面《付款指示书》，写明：卖方指令买方支付至某某账户，该款项视为卖方收到购房款。后续发生纠纷，有利于追究卖方责任，甚至在特定情形追加收款人为责任人。

此类案件极易产生上诉争议点：收款第三方是否应当担责、租金能否抵房款。交易全过程所有沟通记录、转账备注、聊天记录完整留存。

【适用法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第三百六十三条 《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十一条 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条