【基本案情】

梁某、魏某系瀚康首府业主，与物业公司签订《前期物业服务协议》，高层物业费 2.9 元 /㎡/ 月。 物业公司起诉主张：2024.4—2025.3 物业费 3788.28 元，按合同日万分之二标准计收逾期违约金。 梁某书面答辩抗辩：自收房后长期反映室内橱柜、木地板、门框等专有部分质量问题，物业承诺协调维修但长期未处理；小区公共区域服务存在瑕疵，物业公司违约在先，行使先履行抗辩权拒交物业费，无需承担违约金。 魏某无答辩、未出庭。

【律师实务评议】

刘颖新主任律师认为：房屋质保期内应当整理报修记录、现场证据，另行起诉 / 协商开发商，主张维修、赔偿财产损失；

如小区公共区域（楼道、电梯、绿化、消防设施）长期持续失管：完整固定长期、常态化证据，起诉请求适当减免物业费，但极少能支持全部免交；

针对物业拒不履行公示公共收益等义务：单独向住建部门投诉或另案主张，不能直接对抗交费义务。

批量物业案件中，即便合同约定固定违约金标准，广东地区法院普遍存在下调预期，不建议过度高估违约金收益；

日常妥善留存：巡逻记录、保洁台账、书面 / 短信催收凭证，降低法院认定 “服务存在瑕疵” 的可能性。

物业服务合同中，只有物业公司不履行公共区域核心管护义务、造成全体业主共同利益严重受损构成根本违约时，才有可能支持物业费减免；单纯协调业主与开发商沟通不畅，不属于根本违约。

【适用法条】

《民法典》第五百七十七条、第五百八十五条（违约金调整） 《民法典》第九百三十七条、第九百四十四条（物业服务合同交费义务） 《物业管理条例》第四十一条 《民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条（缺席审理规则）