【基本案情】

2022年9月27日，王某甲与某公司签订《房屋买卖合同》，约定王某甲购买位于北京市房山区的房屋（用途为办公，建筑面积42平方米），总价款558000元。合同约定：王某甲以分期付款方式支付房款，某公司指定第三方公司以“股权转让”方式将房屋过户给王某甲（即王某甲成为第三方公司股东及法定代表人，以公司名义持有该房屋）。王某甲依约于2022年10月25日前支付全部购房款558000元。后因房屋无法按期交付，双方于2023年11月14日签订《协议书》，约定交房期限延至2024年12月30日，某公司按日万分之一支付延期交房补偿款。此后，某公司仍未能交付房屋且明确表示无法履行。经查，案涉房屋系某公司整购自上游开发商，因某公司未按约支付购房款，上游开发商已解除整购合同并诉请违约金。王某甲名下无公司，某公司承诺协助注册公司但未实际办理。王某甲起诉要求解除合同、返还购房款、支付延期交房补偿款及贷款利息损失。法院认定双方以“公司名义购房”方式规避北京市关于个人购买商业办公用房限购政策，损害社会公共利益，合同无效；判决某公司返还购房款558000元并支付资金占用利息（按LPR标准），驳回补偿款及贷款利息请求。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为双方签订的《房屋买卖合同》及《协议书》是否有效。2017年3月，北京市出台政策禁止个人购买商业办公类用房。本案中，双方约定以“受让公司股权”“注册空壳公司”的方式由王某甲以公司名义持有案涉房屋，实质系规避国家限购政策，该行为扰乱了房地产市场交易秩序，损害社会公共利益，根据《民法典》第八条、第一百五十三条，合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，某公司占有购房款期间确给王某甲造成资金占用损失，应当按LPR标准赔偿利息损失。关于延期交房补偿款及贷款利息损失，因合同自始无效，补偿款约定亦属无效；贷款利息系王某甲为履行合同向案外人借款产生的个人融资成本，与某公司违约行为之间缺乏直接因果关系，且某公司无法预见，不应由某公司承担。某公司作为专业房地产经营主体，明知限购政策仍以此方式售房，对合同无效存在明显过错；王某甲作为购房人，对政策规定亦应知情，双方均有过错，但某公司的过错程度更为显著。一审判决确认合同无效、返还购房款并支付资金占用利息，合法合理。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第八条（不得违反法律、不得违背公序良俗）、第一百五十三条（违反法律强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为无效）、第一百五十七条（民事法律行为无效后的财产返还与损失赔偿），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任分配）。根据《民法典》第八条及第一百五十三条，民事主体从事民事活动不得违反法律，不得违背公序良俗。以规避国家限购政策为目的签订的合同，扰乱了房地产市场秩序，损害社会公共利益，应属无效。第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方损失。某公司作为专业房地产企业，对合同无效负有主要过错，应赔偿王某甲资金占用利息损失。购房人王某甲对政策亦应知晓，其贷款利息损失属于自身融资成本，不应由某公司承担。