【基本案情】

2001年，左某甲经北京市丰台区某村批准，在该村三角地建造院落一处，含北房五间、东西房各三间，并取得相应建房审批手续。2003年4月27日，左某甲（甲方）与张某甲（乙方）签订《协议书》，约定左某甲将上述院落房屋出售给张某甲，售价为22万元（已付清），并承诺所售房屋及土地具备合法手续，乙方享有“永久权”，拆迁补偿归乙方所有。协议签订后，张某甲支付全部购房款并居住使用至今。左某甲系该村集体经济组织成员，张某甲系城镇户口（签约时户籍在北京丰台区，后迁入海淀区）。2025年，左某甲起诉要求确认上述《协议书》无效。诉讼中，双方达成和解协议，约定仅确认合同效力，左某甲撤回返还房屋请求，张某甲撤回赔偿反诉，并约定若未来拆迁，补偿利益按左某甲30%、张某甲70%分配，且张某甲可继续居住至拆迁。左某甲遂变更诉请仅要求确认合同无效。法院经审理认为，张某甲非本集体经济组织成员，双方买卖农村房屋及宅基地的行为违反法律强制性规定，判决《协议书》无效。

【律师评议】

刘颖新律师认为，农村宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，与成员身份紧密关联，非本集体成员不得取得。张某甲签约时及至今均非丰台区某村集体经济组织成员，亦不存在法律规定的例外情形（如异地搬迁落户、转业安置等），其购买涉案农村房屋的行为因违反《土地管理法》关于宅基地使用权转让的限制性规定，根据原《合同法》第五十二条，应属无效。出卖人左某甲虽系本集体成员，但在知晓政策限制的情况下仍长期持有并出售房屋，对合同无效亦有过错。双方在诉讼中达成的协议仅处理合同效力确认，并就将来拆迁补偿利益自行协商分配，系当事人对自身权益的处分，不违反法律禁止性规定，法院予以尊重。本案仅确认合同无效，不影响双方就后续返还及赔偿事宜另行协商或诉讼的权利，符合诚实信用和公平原则。

【法条依据】

本案法律依据包括原《中华人民共和国合同法》第五十二条（合同无效情形）、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条（农民集体所有土地的使用权不得出让、转让用于非农业建设）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（民法典施行前的法律事实适用当时的法律），以及《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反法律强制性规定的民事法律行为无效）。根据原《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农村宅基地使用权转让受主体身份限制，非本集体成员购买农村房屋的合同因违反土地管理强制性规定而无效。双方就拆迁利益达成的分配协议系独立于买卖合同的另行约定，其效力不受买卖合同无效的直接影响。民事诉讼法相关规定允许当事人在诉讼中处分自身权利，故法院仅就合同效力作出判决。