【基本案情】

2021年9月8日，刘某与北京某公司签订《某合同书》及附件、《保证金分期支付及租金调整补充合同》《补充合同一》《补充合同二》，约定刘某承租某度假村房屋（建筑面积350.16平方米），租赁期限20年，期满后免租自动续期至2081年9月7日，租金总额126万元、保证金504万元，于签约当日一次性支付租金126万元；保证金分期支付，每期另加收“租金增加额”。同日，刘某支付公共部位维修费7万元、管理费（首年度约4800元，后每年约20160元）。合同约定管理费按4.8元/月/㎡、公共部位维修费200元/㎡等。房屋交付时系毛坯，刘某随后进行装修（花费约40万元）。案涉房屋所在土地规划用途为旅游设施（客房楼），房屋无法独立办理产权登记。刘某支付了首付款（对应租金）126万元、公共维修费7万元等，后未再支付保证金及租金增加额。2025年5月，刘某诉至法院，请求确认合同无效、返还已付款项及利息、赔偿装修损失等；北京某公司反诉请求解除合同、支付租金增加额、管理费、返还推荐奖励金等。法院经审理认定双方实为房屋买卖合同关系（“以租代售”），合同因违反土地用途管制、损害社会公共利益而无效；判决某公司返还刘某首付款126万元及资金占用利息、返还公共维修费7万元、赔偿装修损失20万元、退还燃气费余款约4000元；刘某支付某公司房屋占有使用费33万元、管理费4万元、返还推荐奖励损失31万元（推荐奖励金为按总价5%返还的储值卡，已消费部分折抵）。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为双方之间法律关系的性质、合同效力以及合同无效后的财产返还与损失赔偿。首先，关于法律关系性质，双方虽以“租赁合同”为名，但一次性支付全部“租金”、约定租期长达60年（远超法定租赁期限20年）、分期支付“保证金”并加收“租金增加额”（实为利息）、交纳公共部位维修费和管理费（类似物业费）等，实质系“以租代售”，应认定为房屋买卖合同关系。其次，关于合同效力，案涉房屋所在土地规划用途为旅游设施，某公司将旅游设施用房分割出售用于居住，改变了土地用途，且其不具备房地产开发资质，规避国家监管，扰乱房地产市场秩序，损害社会公共利益，根据《民法典》第一百五十三条，合同无效。最后，关于合同无效后的处理，某公司应返还已收款项（首付款、公共维修费），但燃气费余款应予退还；刘某应支付房屋占有使用费（因实际使用房屋），管理费因已提供服务应支付；装修损失因双方均有过错（刘某明知房屋性质仍购买，某公司违规销售）应各半承担；推荐奖励金系某公司给予刘某的变相折扣，合同无效后利益应返还，但已消费部分以现金价值折抵。一审判决综合考量双方过错及实际履行情况，合理确定各项返还与赔偿，符合公平原则。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反强制性规定及公序良俗的民事法律行为无效）、第一百五十七条（民事法律行为无效后的财产返还与损失赔偿）、《中华人民共和国土地管理法》第四条（土地用途管制制度）、《城市房地产开发经营管理条例》第九条（房地产开发企业资质），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任分配）。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定以及违背公序良俗的民事法律行为无效。某公司以旅游用地房屋变相出售用于居住，违反土地用途管制，损害社会公共利益，合同自始无效。第一百五十七条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方损失，双方均有过错的各自承担相应责任。双方均明知房屋性质而交易，均有过错，故装修损失等按过错分担。房屋占有使用费及管理费系实际发生费用，应参照市场标准由刘某支付，以体现公平原则。