【基本案情】

2019年7月，冯某与杨某就涉案房屋（位于北京市海淀区，建筑面积92.44平方米）达成口头买卖协议，约定购房总价款为680万元。同年8月，冯某之妻王某与杨某之妻任某签订《存量房买卖合同》（网签版），约定成交价160万元，用于办理产权过户手续，该价格并非双方真实意思表示。房屋交付后，杨某陆续支付部分购房款。2020年12月，杨某出具书面欠条，确认尚欠冯某购房款480万元，月息1.5%。2024年1月，冯某与杨某签订《协议》，确认截至2024年1月22日，杨某尚欠购房款本金480万元、前期利息约9万元（实际已付部分），并约定余款分四年付清，每月支付本金9万元、利息1.2万元。协议签订后，杨某仅支付部分款项，自2025年9月起停止付款，尚欠本金约436万元及利息未付。冯某起诉要求杨某、任某共同支付欠款及利息。杨某主张购房款已全部付清，但其提交的转账记录中包含其他经济往来，无法证明与本案购房款直接关联；任某主张对购房及欠款事宜不知情，但认可其签署了网签合同。一审法院认定冯某与杨某之间事实房屋买卖合同关系成立有效，杨某所欠购房款及利息应按约支付；任某签署网签合同应视为对购房事宜知情且同意，欠款发生在夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务；判决杨某、任某共同支付欠款本息。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为双方是否存在事实房屋买卖合同关系、欠款金额的认定以及债务是否构成夫妻共同债务。关于合同关系，冯某与杨某虽未签订书面房屋买卖合同，但杨某多次出具书面欠款凭证并签订《协议》，明确确认购房总价、已付款及尚欠金额，足以证明双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系。关于欠款金额，杨某主张已全部付清，但其提交的还款记录中包含双方其他经济往来款项，未能与本案购房欠款建立对应关系，亦与《协议》确认的欠款金额矛盾，应承担举证不能的后果。关于夫妻共同债务，任某虽声称不知情，但其作为杨某之妻，在明知房屋系以家庭名义购买的情况下，仍配合签署网签合同用于办理产权过户，应视为对该购房行为的知情与同意，故所欠购房款应认定为夫妻共同债务。关于利息计算，协议约定的分期支付利率未违反法律强制性规定，法院予以支持，后续利率调整为LPR标准，合理合法。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百四十六条（虚假意思表示无效）、第五百零九条（合同履行的基本原则）、第五百七十七条（违约责任），《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（法律适用衔接），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任分配）。根据《民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，杨某未按《协议》约定的分期付款计划履行，构成违约，应承担继续履行及赔偿损失的责任。关于夫妻共同债务的认定，任某配合签署网签合同系对购房行为的知情与确认，所欠购房款发生于夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，网签合同载明的160万元价格并非双方真实意思表示，该价格条款无效，应以双方实际确认的680万元为准。民事诉讼法司法解释第九十条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，杨某主张已付清款项但未能提供充分证据，应承担举证不能的不利后果。