【基本案情】

2023年2月26日，王某与张某经某公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某将其位于北京市海淀区某处房屋（总价1500万元）出售给王某，王某支付定金50万元。同日三方签订《补充协议》，约定张某应于2023年4月20日前向抵押权人提交解押申请，并于2023年6月20日前完成解除抵押登记手续；逾期超过十五日的，构成根本违约，守约方有权解除合同并要求支付成交总价款20%的违约金。2023年4月17日，双方签署《变更协议书》，将解押资金来源变更为张某自筹资金。王某依约支付定金50万元后，多次书面催告张某办理解押手续，但张某未在约定时间内完成解押，亦未提供任何进展说明。2023年7月7日，王某向张某邮寄《房屋买卖合同解除通知书》，张某次日签收。张某辩称因租户主张优先购买权导致无法评估、过户时间不确定，且解押需过桥资金贷款，因王某可能不购买房屋故行使不安抗辩权未办理解押。王某起诉要求确认合同于2023年7月7日解除、返还定金50万元、支付违约金300万元。一审法院认定张某未按约办理解押手续构成根本违约，王某有权解除合同；合同约定的300万元违约金（总价20%）明显过高，酌情调减为50万元，判决确认合同解除、返还定金50万元、支付违约金50万元。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为张某是否构成根本违约以及违约金数额应如何确定。关于违约认定，《补充协议》明确约定张某应于2023年4月20日前提交解押申请、6月20日前完成解押，逾期超过十五日构成根本违约。张某未在上述期限内完成解押义务，亦未提交充分证据证明存在免责事由，构成根本违约。关于租户优先购买权问题，张某在合同中已承诺承租人放弃优先购买权，且租户是否主张优先购买权系出卖人应自行解决的合同义务，与买受人无关，不能作为免责抗辩。关于不安抗辩权，张某作为先履行义务一方，未能提供证据证明王某存在丧失履行能力的情形，不符合行使条件。关于违约金，双方约定按总价20%即300万元支付违约金，但王某实际损失主要为资金占用损失，该约定金额显著超出合理损失范围，法院综合考虑合同履行情况、违约情节及公平原则，酌情调减至50万元，既体现了对违约行为的惩戒，又避免了违约金过高造成的不公平，合法合理。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第五百六十二条（合同约定解除）、第五百六十五条（解除权的行使）、第五百六十六条（合同解除的效力）、第五百八十四条（损害赔偿的范围）、第五百八十五条（违约金的调整）、第五百八十八条（违约金与定金的适用关系），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任分配）。根据民法典第五百六十二条及第五百六十五条，当事人约定解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同；主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。张某逾期办理解押超过约定期间，符合根本违约条件，王某解除通知有效。第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案约定的300万元违约金显著过高，法院酌情调减，符合法律规定。第五百八十八条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款，王某选择主张违约金于法有据。