【基本案情】

2018年1月，某2公司与某1公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定某2公司将其位于北京市朝阳区某处房屋出售给某1公司，成交总价为2680万元。该房屋已设定抵押，抵押权人为某3公司，合同约定某2公司应于2018年4月30日前办理完毕抵押权注销登记，并在买受人预付30%房款后7日内交付房屋。合同同时约定，逾期解除抵押或逾期交房超过约定时限的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金。2019年6月，某1公司支付房款1580万元（超过总价款30%），某2公司出具收据。2021年3月，某2公司向某1公司交付房屋。但直至起诉时，案涉房屋抵押权仍未注销，亦未办理产权过户手续。某1公司起诉要求某2公司支付逾期解除抵押及逾期交房违约金共计535万元。某2公司辩称某1公司未足额支付购房款，其有权行使先履行抗辩权，并主张违约金标准过高。诉讼中，某3公司表示已将该债权及抵押权转让给某4公司，某4公司确认债权尚未清偿，无法解除抵押登记。一审法院认定某2公司迟延交付房屋、迟延涤除抵押登记构成违约，但合同约定的违约金标准显著过高，综合合同约定、履行情况、违约情形及公平原则，酌情按房屋总价款3%确定违约金数额共计804000元。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为某2公司是否构成违约以及违约金数额的确定是否合理。关于违约认定，案涉合同约定某2公司应于2018年4月30日前办理完毕抵押权注销登记，并在收到30%房款后7日内交付房屋。某1公司已支付15800000元，超过总价款30%且已过约定期间，某2公司未按期履行上述义务，构成违约。某2公司主张的三套房屋以房抵债系同一整体、付款存在先后顺序的抗辩，因三套房屋对应三个独立买卖合同关系，以房抵债仅系付款方式约定，不改变各合同独立性，不予采纳。关于违约金数额，根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案合同约定日万分之十的违约金标准，折算年化利率达36.5%，显著高于某1公司因资金占用可能遭受的实际损失。某2公司已履行房屋交付的主合同义务，某1公司亦未支付完毕全部房款，一审综合考虑合同约定、履行情况、违约情节及公平原则，酌情按房屋总价款3%确定违约金共计804000元，裁量合理，既维护了守约方合法权益，又避免了对违约方造成过重负担。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第六条（公平原则）、第四百六十五条（依法成立的合同受法律保护）、第五百零九条（合同履行的基本原则）、第五百七十七条（违约责任）、第五百八十五条（违约金的调整），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任分配）。根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。司法实践中，违约金是否过高，应以违约造成的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素综合判断。本案合同约定的日万分之十违约金标准显著过高，一审酌情调减至房屋总价款的3%，符合法律规定和司法实践。第四百六十五条规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应依约履行，违约方应承担相应责任。