【基本案情】

张某丙（城镇居民）与牛某（某村村民）于2001年7月签订《房屋买卖契约》，约定牛某将其位于北京市怀柔区院内北房6间及宅基地使用权出售给张某丙，购房款35000元。张某丙于当日缴纳契税1480元。购房后，张某丙将原有旧房全部拆除，于2002年3月出资22万元翻建房屋，并于2003年5月花费52000元更换铝合金门窗及安装供暖设施。后张某乙（张某丙之子）于2023年9月出资72000元进行装修及搭建鸽舍，并长期在此居住、经营信鸽养殖。张某丙于2025年5月去世，其妻朱某、其子张某乙、张某甲为其第一顺序继承人。2026年3月，牛某起诉要求确认《房屋买卖契约》无效并返还房屋，法院经审理判决合同无效、张某甲等返还房屋（判决已生效）。张某甲、朱某、张某乙遂起诉要求牛某返还购房款35000元、赔偿税金损失1480元、赔偿宅基地区位补偿及房屋重置成新损失188万元。经司法评估，案涉院落评估总价188万元（其中宅基地区位补偿160万元、房屋及附属物重置成新28万元）。牛某反诉要求张某甲等支付房屋占有使用费（自判决返还期限届满之日起至实际返还之日止，按每月3000元计算）。一审法院认定双方对合同无效均有过错，牛某承担主要责任（70%），张某丙承担次要责任（30%）；判决牛某赔偿宅基地区位补偿112万元、房屋重置成新28万元、契税损失1036元，驳回返还购房款及房屋占有使用费的反诉请求。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为农村房屋买卖合同无效后的损失赔偿范围及责任比例划分。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，有过错的一方应赔偿对方损失。牛某作为出卖人，在出卖房屋多年后又以违法出售为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应承担主要责任；张某丙作为城镇居民，明知农村房屋不得向非集体经济组织成员出售仍购买，亦有过错，承担次要责任。损失赔偿范围包括：宅基地区位补偿价（反映宅基地使用权的市场价值），因买受人已支付相应对价，合同无效后该部分损失应由出卖人按过错比例赔偿；房屋及附属物重置成新价，买受人对房屋进行了翻建和装修，该部分投入因合同无效而无法收回；契税损失，系履行合同产生的合理费用。关于房屋占有使用费，属于判决生效后执行阶段的问题，应通过执行程序解决，不宜在本案中处理。一审判决对责任比例和损失范围的认定，兼顾了公平原则和诚实信用原则，处理得当。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国合同法》第五十八条（合同无效后的财产返还与损失赔偿），《中华人民共和国民法典》第一百五十七条（民事法律行为无效后的处理），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（法律适用衔接）。根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。牛某作为出卖人应对合同无效承担主要责任，张某丙作为买受人对合同无效亦有过错，应承担次要责任。损失赔偿范围包括直接损失（购房款、契税）和信赖利益损失（房屋翻建投入、区位价值损失等），根据过错比例予以分担。