【基本案情】

案涉房屋位于北京市门头沟区，登记在江某甲、龙某名下，系二人共同共有，房屋性质为限价商品住房，2023年3月取得不动产权证书（契税完税凭证填发日期为2022年6月）。2026年7月，江某甲、龙某（卖方）与花某（买方）经某甲公司居间，签订《房屋买卖合同》《补充协议》及多份附件，约定房屋成交总价为215万元，首付款172万元，尾款43万元于过户当日支付。双方明知案涉房屋作为限价商品房，取得不动产权证书未满五年，暂不符合上市交易条件，但仍约定“待房屋符合上市交易条件后60日内办理过户手续”，并约定违约金为房屋成交总价200%。2026年7月15日，花某向龙某转账80万元作为定金；2026年8月2日，花某再次转账92万元，累计支付首付款172万元。同日双方签署《物业交接及出租声明》，房屋交付花某并由其收取租金。2027年4月（案涉房屋取得不动产权证书已满五年），花某要求办理过户，江某甲以“卖亏了”为由要求加价15万元，否则拒绝配合过户，并将房屋再次挂牌出售（挂牌价230万元）。花某诉请解除合同、返还购房款172万元、支付违约金51.6万元（按已付房款30%）、赔偿中介费4.5万元、物业费及供暖费约6000元、律师费及保全费等。一审法院认定案涉房屋买卖合同因违反限价商品房未满五年不得上市交易的规定，损害其他符合购买条件家庭的合法权益，违背公序良俗，合同无效；判决江某甲、龙某返还购房款172万元，并自2027年9月24日起支付资金占用利息；综合考虑双方过错及房屋增值情况，酌定赔偿花某房屋增值损失10万元；驳回其他诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为案涉限价商品房买卖合同的效力认定以及合同无效后的财产返还与损失赔偿。关于合同效力，案涉房屋为限价商品住房，系政府为解决中低收入家庭住房困难配售的保障性住房。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（京政发〔2008〕8号），购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让。本案合同签订时，案涉房屋取得不动产权证书尚未满五年，双方以“远期过户”方式规避上述规定，该行为侵害了其他符合购买限价商品住房条件的家庭合法权益，违背公序良俗，依据《民法典》第一百五十三条第二款，民事法律行为无效。关于合同无效后的处理，根据《民法典》第一百五十七条，行为人因无效行为取得的财产应当返还；有过错的一方应赔偿对方损失，双方均有过错的各自承担相应责任。双方均明知案涉房屋性质及交易限制，对合同无效均有过错。花某已收取一年房租，应抵销相应期间的资金占用利息；房屋增值部分（约15万元）应按过错比例由被告赔偿原告10万元。中介费、律师费、保全费等非必然损失，且中介费涉及中介合同另案处理，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果合理。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反强制性规定及公序良俗的民事法律行为无效）、第一百五十七条（民事法律行为无效后的财产返还与损失赔偿），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任分配）。根据《民法典》第一百五十三条，违背公序良俗的民事法律行为无效。限价商品房系具有社会保障性质的政策性住房，未满五年上市交易损害了符合条件的轮候家庭权益，违背公序良俗，合同自始无效。第一百五十七条规定，民事法律行为无效后，因该行为取得的财产应当予以返还；各方均有过错的，应各自承担相应责任。双方对合同无效均有过错，花某已收取租金应抵销利息损失，房屋增值损失由双方按过错比例分担。民事诉讼法第六十七条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，花某未能证明中介费、律师费等属必要损失，法院不予支持。