【基本案情】

张某甲、夏某乙于1998年3月向某甲工商购买案涉房屋（位于北京市通州区某小区，建筑面积58.05平方米），支付购房款3.8万元，某甲工商出具收据但未签订书面合同。2013年3月，张某甲、夏某乙将该房屋转售给夏某甲、李某甲（夏某甲系夏某乙之姐），双方签订《房屋买卖协议》，约定总价款9.8万元，其中2001年已付9.3万元，余款0.5万元于2010年付清。协议载明夏某甲、李某甲已付清全款，房屋已交付并由其占有使用多年，卖方承诺协助办理产权过户手续。因某甲工商在与张某甲交易时未签订书面合同，导致后续产权登记办理时漏办，致使夏某甲、李某甲至今未能办理产权登记。夏某甲、李某甲起诉请求确认《房屋买卖协议》有效，并要求被告配合办理产权过户手续。各被告均表示同意原告请求。一审法院认定张某甲与某甲工商之间虽无书面合同但已形成事实房屋买卖关系，夏某甲、李某甲与张某甲、夏某乙签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，判决协议有效，被告配合原告办理产权过户登记。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为连环房屋买卖合同的效力认定以及未办理产权登记是否影响合同效力。关于第一手交易，张某甲与某甲工商虽未签订书面买卖合同，但张某甲已支付全部购房款，某甲工商出具收据并交付房屋，双方就房屋买卖达成一致意思表示，形成事实上的房屋买卖合同关系，该关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于第二手交易，夏某甲、李某甲与张某甲、夏某乙于2013年3月签订的《房屋买卖协议》内容明确，双方签字确认，系真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。夏某甲、李某甲已按约定支付全部购房款并实际占有使用房屋多年，各方对房屋权属及转让均无争议。关于过户条件，虽然案涉房屋尚未办理产权初始登记，但根据不动产登记部门反馈，在法院确认合同效力后可办理过户，且某甲工商及张某甲、夏某乙均明确表示同意配合直接将房屋登记至夏某甲、李某甲名下，各被告意思表示一致，判决支持过户请求具有事实和法律依据。房屋买卖合同效力的认定不以产权登记为前提，当事人意思表示真实且不违反法律强制性规定的，即应受到法律保护。

【法条依据】

本案法律依据包括原《中华人民共和国合同法》第九条（合同订立的主体资格）、第四十四条（合同生效条件），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任分配），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条（法律适用衔接）。根据原《合同法》第四十四条，依法成立的合同自成立时生效。张某甲与某甲工商之间虽无书面合同，但已形成事实合同关系；夏某甲、李某甲与张某甲、夏某乙签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定有效。房屋买卖合同的效力不以产权登记为要件，当事人未办理产权登记不影响合同本身的效力认定。民事诉讼法第六十七条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，夏某甲、李某甲已提交收据、《房屋买卖协议》等证据证明其主张，各被告均表示同意，事实清楚。