【基本案情】 李某向开发商某甲公司购买房屋，付清房款后早已收房并长期实际占有。开发商因向卢某借款，以签订《商品房买卖合同》并办理网签备案的方式提供让与担保。后续开发商已经全额清偿借款，但卢某拒不配合撤销案涉房屋网签备案，致使李某无法办理产权登记。李某起诉，要求判令二人配合撤销备案登记。卢某庭审认可借款还清、同意办理解除手续；开发商亦认可案涉网签仅为借款担保。法院判决卢某、某甲公司限期配合撤销案涉房屋备案登记。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

开发商与债权人卢某签订买卖合同、办理网签备案，属于通谋虚伪表示，虚假的房屋买卖行为无效，真实法律关系为让与担保。网签备案只是行政管理手段，不等于正式抵押登记。

主债权清偿完毕后，担保法律关系随之消灭，债权人负有配合涤除房屋担保备案的义务，拒不撤销备案构成对实际购房人物权期待权的妨害。

实务风险：购房者收房入住后仍要警惕开发商私下将房屋通过网签备案用于借款担保；长期占有房屋是证明真实购房权利非常关键的证据。

【法条依据】 《民法典》第一百四十六条（通谋虚伪行为效力）、第三百八十八条、第三百九十三条（主债权消灭，担保物权消灭）。