【基本案情】 买卖双方签订二手房买卖合同，总价款 135 万元，买方支付 2 万元定金。后续买方单方提出不再履行合同，自愿放弃定金。卖方另行出售房屋（仅出售住宅，地下车库未一并转让），起诉主张按照合同总价 20% 支付 27 万元违约金。 买方抗辩：房屋再次出售不存在差价损失，且中介费纠纷已经调解结案，定金足以弥补卖方全部损失。法院审查证据后认定，卖方无法举证证明存在超出 2 万元定金之外的实际损失，判决驳回卖方全部诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

违约金以弥补实际损失为核心（补偿性原则） 即便合同直接约定总价款 20% 高额违约金，法院不会机械直接支持。守约方主张超出定金的违约金，必须举证证明实际损失大于已收取定金。无充分损失证据时，法院不予支持额外违约金。

定金与违约金的适用规则（《民法典》588 条） 守约方可以二选一：没收定金 或者 主张违约金；不能同时双重获利。若选择没收定金，只有定金无法覆盖全部损失时，才能另行主张差额赔偿。

实务重点举证提示： 二手房买方毁约，卖方想要拿到高于定金的赔偿，重点收集：房屋转售差价损失、空置租金损失、已支出且无法退还的中介费、搬家费用等完整凭证；仅有口头陈述无法得到法院支持。

本案特殊事实影响裁判结果：卖方第二次卖房只卖住宅、车库保留，无法证明整套不动产产生价值亏损；同时中介明确相关佣金可退还，不存在确定的中介费损失。

【法条依据】 《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十八条； 《民事诉讼法》第六十七条（谁主张、谁举证）。