一、基本案情

本村村民早年经审批自建农村宅院，后与外村城镇居民签订房屋买卖协议，以固定价款转让涉案宅院及附属土地，买受人付清房款、长期占有使用房屋并自行修缮改造。多年后，出卖人以涉案交易变相流转集体宅基地、违反法律强制性规定为由，诉请确认房屋买卖协议无效。诉讼过程中，双方自行达成和解，买受人撤回损失赔偿反诉，双方对未来拆迁补偿利益分配、房屋居住使用及继承事宜作出明确约定，仅由法院依法裁判合同效力。

二、律师评议

本案核心裁判要点为农村宅基地使用权具有专属身份性，非本集体经济组织成员签订的农房买卖合同，因违反效力性强制性规定，依法自始无效。农村房屋买卖依附宅基地流转，宅基地专属本村集体成员，城镇居民、外村村民不具备受让资格，即便交易系双方真实意思、已长期实际履行，亦不影响合同无效的法定结果。出卖人多年后因房屋、土地增值主张合同无效，有违诚信原则，但合同效力属于法律强制性评价，不受当事人过错、履约时长影响。本案亮点在于双方未就返还、赔偿争议僵持，而是自行协商厘清后续居住、拆迁分配及传承权益，法院仅确认合同效力，尊重当事人对自身民事权益的处置，高效化解纠纷。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，不得向非集体成员违规流转。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。