一、基本案情

2022年，购房者与房产企业签订长期租赁及补充协议，约定超长使用年限、一次性支付高额租金及保证金，实质以租代售购置旅游规划用地房屋。企业无房产开发资质，违规将旅游客房改为住宅分割交易，还以分期保证金名义违规收取利息。购房者支付房款、维修费并装修房屋，后发现交易违规诉请确认合同无效、返还款项并赔偿损失。企业反诉解除合同，主张购房者支付租金、管理费及返还奖励金，法院审理中双方完成房屋交接。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为穿透认定以租代售实质法律关系，严守土地用途管制与市场监管底线。涉案地块规划用途为旅游客房，房企擅自变更土地及房屋使用性质，以长期租赁、自动续期的以租代售模式变相销售房产，且无房地产开发资质、未取得预售许可，规避国家土地及房产监管，损害社会公共利益，案涉全套合同及补充协议依法全部无效。

合同无效适用双向返还、过错分担原则。购房者已付购房款、公共维修费及剩余燃气费应予返还，合理装修损失由双方按过错均分；购房者实际占有使用房屋，需支付占有使用费及实际产生的管理费，已获取的推荐奖励利益亦需返还。同时，无效合同无违约基础，房企主张的租金增加额、违约金均不予支持。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定、违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，应当返还取得的财产，过错方应赔偿对方损失，双方均有过错的各自承担相应责任。

3.《中华人民共和国土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照规划确定的用途使用土地。

4.《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第九条：房地产开发经营需具备法定资质，无资质主体不得从事商品房销售、变相房产交易活动。

5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：未取得商品房预售许可证明订立的预售合同无效，起诉前未补正的，持续无效。