一、基本案情

本村集体经济组织成员与城镇居民早年签订农村宅院买卖协议，约定将自有宅基地房屋及对应宅院整体出售给对方，交易已完成交付与款项结清。买受人属于城镇户籍，不具备该村集体成员资格，后续又将涉案房屋另行转手处置，现房屋实际占有人亦非本村村民。出卖人后期知晓农村宅基地禁止向非集体成员流转的法律规定，以交易违反法律强制性规定为由，诉至法院请求确认早年签订的房屋买卖协议无效。买受人的继承人应诉答辩，主张出卖人违法出售在先，且连环交易易引发连锁纠纷，请求法院审慎裁判。

二、律师评议

本案核心裁判规则为农村宅基地房屋买卖严格适用身份准入原则，房地一体流转受限。农村宅基地归村集体所有，使用权具有专属身份性与社会保障属性，仅本村集体经济组织成员可依法享有，严禁向城镇居民、外村村民等非集体成员流转。房屋与宅基地权属不可分割，买卖房屋必然伴随宅基地使用权一并流转。

即便交易系双方真实自愿、已实际履行多年，且经过多次转手，只要买受人初始不具备合法购房主体资格，案涉买卖合同即因违反法律强制性规定、损害村集体公共利益而自始无效。本案明确了农村房屋买卖的法律红线，不受交易时间长短、实际占有使用状态影响，同时缺席审判不影响法院依据查明事实依法裁判。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，非集体成员不得违规购置农村宅基地及地上房屋。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。