一、基本案情

买卖双方原为同一村集体经济组织成员，买方因无居住房屋，经村委会审批同意，于早年与卖方签订农村房屋买卖协议，以固定价款购置村内合法宅院，协议经村委会见证备案。买方足额支付购房款，卖方交付房屋及集体土地使用证件，买方自此长期占有使用涉案宅院。合同订立数日后，买方户籍转为非农业户口。多年后，涉案房屋启动确权登记，卖方以买方户籍变更、房款未结清等为由提出异议，阻碍确权推进。买方诉至法院，请求确认双方签订的农村房屋买卖合同合法有效。

二、律师评议

本案核心裁判规则为农村房屋买卖合同效力以缔约时主体身份为准。农村宅基地使用权具有专属身份属性，仅本村集体经济组织成员可合法流转、受让。本案交易发生时，买卖双方均具备本村集体成员资格，交易经村委会审批见证，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定与公序良俗。

买方签约后户籍性质变更，不溯及影响缔约时合法有效的合同效力。同时，双方已完成房款交付、房屋及权属材料交接，买方长期实际占有使用房屋，交易已实际履行完毕。卖方事后反悔、阻碍确权无事实与法律依据，法院依法确认合同有效，明确了农村房屋内部合法流转的司法认定标准。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力。

2.《中华人民共和国民法典》第三百六十二条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

3.《中华人民共和国民法典》第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

4.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村宅基地仅限本集体经济组织成员内部流转，合法有效的内部交易受法律保护。

5.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：民事法律行为不违反法律强制性规定、不违背公序良俗的，依法有效。